Wir sind nicht verheiratet und haben unser Haus zu gleichen Teilen erworben. Nach unserer Trennung will mein Ex-Partner verkaufen, ich möchte darin wohnen bleiben und den Kredit weiter bedienen. Wie machen wir das am besten?
Da Sie und Ihr Ex-Partner das Haus zu gleichen Teilen erworben haben, handelt es sich um Miteigentum. Das österreichische Eherecht greift in diesem Fall nicht direkt, da Sie nicht verheiratet sind. Stattdessen richtet sich die Rechtslage nach den allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen über das Miteigentum (§ 825 ff. ABGB).
Welche Möglichkeiten gibt es bei bei Uneinigkeit über die Immobilie:
1. **Einvernehmliche Einigung**
Am besten ist es, wenn Sie eine einvernehmliche Lösung finden. Wenn Sie das Haus behalten und weiterhin darin wohnen möchten,
könnten Sie Ihrem Ex-Partner seinen Anteil abkaufen. Der Kaufpreis könnte dem Marktwert entsprechen, abzüglich des noch offenen Kredits.
Dadurch würde der Miteigentumsanteil Ihres Ex-Partners auf Sie übergehen, und Sie wären alleinige Eigentümerin.
2. **Kreditablöse durch Sie**
Wenn der Kredit gemeinsam aufgenommen wurde, muss auch die Bank zustimmen, dass Sie den Kredit alleine weiter bedienen.
Die Bank wird prüfen, ob Sie allein kreditwürdig sind. Sobald die Bank zustimmt, könnte Ihr Ex-Partner aus dem Kreditvertrag entlassen werden.
3. **Teilungsklage vermeiden**
Falls keine Einigung erzielt wird, könnte Ihr Ex-Partner eine **Teilungsklage** (§ 830 ABGB) einreichen.
Das Gericht würde in der Regel die Versteigerung der Immobilie anordnen. Um dies zu vermeiden, ist es ratsam, eine gütliche Lösung anzustreben.
Schritte zur Umsetzung:
1. **Einholung eines Immobiliengutachtens**
Lassen Sie ein unabhängiges Gutachten über den Wert der Immobilie erstellen, um eine faire Verhandlungsbasis zu schaffen.
2. **Verhandlung mit dem Ex-Partner**
Schlagen Sie vor, ihm seinen Anteil auszuzahlen, und bieten Sie eine faire Abgeltung entsprechend dem Gutachten.
3. **Rechtsanwalt oder Notar hinzuziehen**
Da es sich um eine rechtlich und finanziell komplexe Situation handelt, sollten Sie einen Anwalt oder Notar hinzuziehen,
der die Vereinbarung schriftlich festhält und den Eigentumsübertrag im Grundbuch abwickelt.
4. **Bank kontaktieren**
Klären Sie frühzeitig mit der Bank, ob eine Übernahme des Kredits allein durch Sie möglich ist und welche Bedingungen dafür erfüllt werden müssen.
Fazit:
Die beste Lösung ist eine einvernehmliche Einigung mit Ihrem Ex-Partner, bei der Sie seinen Anteil übernehmen. Sollte das nicht möglich sein, könnte eine gerichtliche Auseinandersetzung drohen. Ein Anwalt oder Mediator kann helfen, eine Eskalation zu vermeiden und eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden.
Eine Teilungsklage sollte nur als letzter Ausweg betrachtet werden, da sie mit hohen Kosten und einem Verlust der Entscheidungsfreiheit verbunden ist. Die beste Lösung bleibt eine einvernehmliche Einigung, bei der einer der Miteigentümer die Immobilie übernimmt oder gemeinsam ein Verkauf organisiert wird.
Eine Teilungsklage dient der gerichtlichen Auflösung von Miteigentum, wenn sich die Miteigentümer nicht einvernehmlich über die Nutzung oder den Verkauf einer gemeinsamen Immobilie einigen können. Das Ziel einer Teilungsklage ist es, das Miteigentum zu beenden, indem das Gericht die Immobilie verkauft oder auf andere Weise eine Lösung herbeiführt.
1. Einreichung der Teilungsklage
Ein Miteigentümer, der die Auflösung des Miteigentums anstrebt, kann bei Gericht eine Teilungsklage einreichen. Dafür sind folgende Schritte notwendig:
• Zuständiges Gericht: Das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Immobilie liegt, ist für die Klage zuständig.
• Klageinhalt: Die Klage muss enthalten:
- Die genaue Beschreibung der Immobilie.
- Die Angabe der Miteigentumsanteile.
- Die Forderung nach Auflösung des Miteigentums und die vorgeschlagene Art der Teilung (in der Regel durch Verkauf der Immobilie).
2. Gerichtliche Verhandlung
Nach Einreichung der Klage wird ein Termin für die Verhandlung anberaumt. In der Verhandlung prüft das Gericht, ob eine einvernehmliche Lösung möglich ist, bevor es über die Teilung entscheidet. Mögliche Ergebnisse der Verhandlung sind:
• Einvernehmliche Einigung: Die Parteien einigen sich freiwillig auf eine Lösung, z. B. Verkauf der Anteile, Übernahme durch einen der Miteigentümer oder Verkauf der Immobilie an einen Dritten.
• Fortsetzung des Verfahrens: Wenn keine Einigung erzielt wird, wird das Verfahren fortgesetzt, und das Gericht entscheidet über die Art der Teilung.
3. Entscheidung des Gerichts
Das Gericht trifft eine Entscheidung darüber, wie das Miteigentum aufgelöst wird. Es gibt zwei mögliche Arten der Teilung:
- Natürliche Teilung:
Wenn die Immobilie physisch teilbar ist (z. B. bei einem Grundstück), kann das Gericht eine natürliche Teilung anordnen. In diesem Fall wird das Eigentum aufgeteilt, und jeder Miteigentümer erhält einen eigenen, separaten Teil. - Zwangsversteigerung:
Ist eine natürliche Teilung nicht möglich (was bei bebauten Grundstücken oder Häusern häufig der Fall ist), ordnet das Gericht eine Zwangsversteigerung der Immobilie an. Der Erlös der Versteigerung wird nach Abzug der Verfahrenskosten entsprechend den Miteigentumsanteilen unter den Parteien aufgeteilt.
4. Zwangsversteigerung der Immobilie
• Die Versteigerung wird vom Gericht angeordnet und öffentlich durchgeführt.
• Ein gerichtlich bestellter Gutachter schätzt den Wert der Immobilie, und es wird ein Verkehrswert festgelegt.
• Die Immobilie wird im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung verkauft. Der Erlös wird nach Abzug von Verfahrenskosten und bestehenden Verbindlichkeiten (z. B. Hypothekenschulden) auf die Miteigentümer entsprechend ihren Anteilen verteilt.
5. Verfahrenskosten
Die Verfahrenskosten setzen sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:
• Gerichtsgebühren: Diese hängen vom Wert der Immobilie ab.
• Kosten des Gutachters: Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.
• Rechtsanwaltskosten: Falls die Parteien anwaltlich vertreten sind.